利率在2022年和2023年增长迅速,很难打开报纸没有读到澳大利亚建筑业所面临的挑战。最近,波特戴维斯房屋是另一个建立在房屋建筑崩溃,留下约1700户家庭建设的不同阶段。
传统的建筑商体积模型受到了挑战过去几年卷建筑商出售房屋固定价格合同,通常几个月之内交付房屋。在过去的几年中,加剧了住房由政府刺激需求伴随着供应链中断,劳动力短缺和通胀加剧,导致建筑工人长时间交付完成的家庭和有吸收重要的价格升级而收入(从固定价格合同签署12 +个月)早些时候一直保持静态。
这让我们思考是否都是坏消息,或者如果有理由有一些乐观主义在当今充满挑战的市场。
维多利亚是一个不成比例的大的独立式房屋建筑市场,因此衰退在房屋建筑活动更有效的在维多利亚
维多利亚是澳大利亚人口的25%左右,但其高人口增长率和墨尔本的扩大足迹及其周围支持更高比例的澳大利亚的独立式住宅建设活动。
维多利亚占三分之一的独立式住宅从2022年3月至2022年12月开始,符合建筑活动在国家前5年(见图1)。
因此,维多利亚部门更加受到经济衰退影响分离的家庭比其他州建设。建筑商赠款也不是均匀地分布在澳大利亚,澳大利亚西部吸引了16%的助学金尽管只占澳大利亚总人口的11%。
整体活动的下降与2021 - 22意义重大,但分离审批和是否已经回到2019年的水平
利率上升和建设成本,并不是少见的标题对建筑活动下降了50%和2021 - 22所示。这是真的,但它不是整个故事(见图2)。在新南威尔士,维多利亚和昆士兰审批和是否独立式住宅(建筑活动的领先指标)几乎完全符合2019年的水平。
仍有大量积压的新房完工,将维持到2023年下半年的活动
分离的批准和是否数字暗示回到2019年的活动水平,毫无疑问是一个艰难的调整之后有一个保险杠2020 - 21。
然而,仍然有一些时间去减少审批和之前是否已经转化为建筑活动的显著下降。数量空前多的审批和是否已经发生2021 - 22超过了行业的能力建设,创建一个巨大的积压在家里完成(见图3)。
大约100000家在建的2022年9月(见图4),是否仍维持在30000艘左右新房截至2022年12月的季度,还有一些路要走产业完成现有的积压。事实上,这种积压很可能持续到2023年下半年,如果没有超过,最快完成的独立式住宅证明了澳大利亚建筑行业在1994年12月季度只有35000。
比例,积压在西澳大利亚特别大。
澳大利亚建设长期基本面依然强劲,人口增长由迁移已经返回,和出租空置率处于历史低点
澳大利亚的利率最高的国家之一,世界上人均新屋建筑,反映其高人口增长率相比发达国家同行(见图5),不仅是房屋建筑的速度高,但一个澳大利亚家庭通常是更大的和更容易分离比房子在其他市场——事实上,澳大利亚建立独立房屋每年超过德国,一个国家,澳大利亚的人口的三倍。
这种人口增长主要是由于来自其他国家的移民到澳大利亚。澳大利亚与关闭的边界的COVID-19流行通过2020 - 21日,澳大利亚人口增长停滞。然而,移民已经返回,pre-COVID-19以上的水平。
如此强大的人口增长,澳大利亚建设只能这么长时间保持在温和水平。在上面的发达国家在图5中,只有新西兰家庭人均少于澳大利亚。这个动态目前在澳大利亚玩与出租空置率处于历史低点。
希望澳大利亚将减少30%的避免重复分离是否已经看到在1990 - 91年的经济衰退
COVID-19之前,澳大利亚没有技术自1990 - 91年衰退,避免经济衰退的泡沫崩溃的2000年和全球金融危机在2008 - 9。
没有最近的经济衰退在澳大利亚,k咨询发现,我们的许多客户有兴趣了解1990 - 91年的经验如果重复当前上下文中的样子。
参加FY1989的独立式住宅的数量是参加FY2022的相似,与大约130000年利。(FY2021更高的峰值:140000是否已经)。1990 - 91年的经济衰退导致分离的房屋是否已经从c的峰值下降。130000公共广播在FY1989 c。90000年FY1991公共广播。
如果今天复制类似下降将导致c。96000座房子开始FY2023 FY2024期间和恢复开始。
幸运的是,到目前为止是否下降显著低于观察早期的90年代,我们受益于失业c.3.5%运行接近历史低点。
强劲的投资基础设施和multi-residential变得越来越重要,有大量的建筑活动发生超出独立式住宅
独立式住宅是澳大利亚建筑市场的一个重要组成部分,但是有很多其他活动(见图6)。住宅建设-分离和其他住宅/ multi-residential(公寓)——通常约占30%的价值在澳大利亚建设完成,但基建热潮很明显可以看到高水平的其他建筑活动近年来发生。
也有理由认为强大的活动将在multi-residential建设。multi-residential建设COVID-19期间沉默的时候,有一个长期的趋势增加公寓建筑(见图7),但强劲的回报是否迁移将推动建设公寓面对不断上升的利率仍有待观察。
结论
早期指标和日常新闻标题显然表明独立式住宅建设的前景正在恶化,和是否预计将从2021年的峰值观测。维多利亚的情况特别严重,由于其相对曝光过度独立住房。然而,尽管可怜的前景,有几个因素会限制经济衰退的深度。
首先,需要更多的房子在澳大利亚在当前水平的租金空缺和净海外迁移的速率。在澳大利亚尤其如此,人均住宅已经在国际上的低水平,使有限的空间来增加我们的住宅的效率。
第二,独立式住宅是只有一个在澳大利亚建设市场。澳大利亚正在经历结构性转向multi-residential建设和拥有强大的管道在非住宅建设和施工工作将缓冲区供应商和商人的疼痛。
了解更多关于市场因素和关键主题建筑材料和建筑在2023年及以后,请联系阿拉斯泰尔•菲利普斯安东尼娅莫里斯,乔治伍兹或斯蒂芬·韦在strategy@lek.com。